凯发K8国际登录|星光大道朱之文周赛|一位城投老总的资产盘活心得很实用

　　近期✿ღღ，广州从化城市建设投资集团副总经理郑建军做客明源直播间时✿ღღ，分享了目前存量物业资产盘活模式和实施路径探索✿ღღ。今天小明就整理出来✿ღღ，供各位参考和借鉴✿ღღ。

　　存量资产盘活大致有4种模式✿ღღ，即资产处置与整合✿ღღ、土地收储与置换✿ღღ、土地优化盘活以及物业资产的提质增效✿ღღ。下面详细来说✿ღღ。

　　这里补充一下✿ღღ，一级开发即土地整理✿ღღ，比如五通一平✿ღღ、七通一平✿ღღ；二级开发是土地的开发建设✿ღღ，比如说建设物理空间和平台✿ღღ，建设园区✿ღღ、商业综合体等等✿ღღ；三级开发则是进行产业招商运营✿ღღ。

　　土地自主利用开发✿ღღ：我们平时看到的一些企业总部大楼✿ღღ、生产基地等✿ღღ，很多是利用企业存量土地进行开发的星光大道朱之文周赛✿ღღ。开发过程当中✿ღღ，也会涉及很多关联方✿ღღ，比如土地的权属方✿ღღ、投资建设方✿ღღ、属地政府等✿ღღ，如何去平衡各方面的利益✿ღღ，同时又能调动积极性✿ღღ，是土地盘活当中的重点✿ღღ。

　　企业升级转型✿ღღ：根据企业自身的发展方向✿ღღ，通过产业的升级改造✿ღღ，发展与企业本身相关的科技研发或文化创意✿ღღ、现代服务等功能的产业✿ღღ，并以此为契机✿ღღ，推进企业转型升级✿ღღ。

　　第一类是物业的升级改造✿ღღ，在原有存量老旧物业的基础上✿ღღ，结合市场需求探索新的升级改造模式✿ღღ。对软硬件设施以及物业的功能业态进行重新定位✿ღღ，突出项目亮点✿ღღ，增加经营收益✿ღღ。

　　考虑物业是否要进行升级改造✿ღღ，从短期来看✿ღღ，需要先明确能否提升物业的租金收入或出租率✿ღღ。从长期来看✿ღღ，物业资产能否升值和溢价✿ღღ，还取决于精细化的资产运营管理能力✿ღღ。

　　第二类是对物业资产进行新功能的挖掘✿ღღ，看看城市发展✿ღღ、产业转型的需求是否能满足✿ღღ，然后深度挖掘物业资产的新功能✿ღღ。

　　推动闲置物业资产改造与转型✿ღღ，合理调整规划用途和开发强度✿ღღ，开发用于创新研发✿ღღ、卫生健康✿ღღ、养老托育✿ღღ、体育健身✿ღღ、休闲旅游✿ღღ、社区服务或作为保障性租赁住房等新功能✿ღღ。

　　资产信息的梳理✿ღღ：比如土地证和房产证✿ღღ，土地房产信息✿ღღ、证照及各类合同等✿ღღ。再说细一点✿ღღ，包括占地面积✿ღღ、建筑物的面积容积率等等✿ღღ。

　　物业情况✿ღღ：比如建筑物的结构✿ღღ、层高层数✿ღღ、水气电暖✿ღღ、机电设施情况✿ღღ，装修状况和业态情况✿ღღ；物业权属主体人员情况和经营情况✿ღღ。

　　政策方面的研究✿ღღ：在盘活✿ღღ、升级改造之前✿ღღ，我们需要了解规划✿ღღ，总规控规以及包括产业发展规划✿ღღ，甚至包括城市更新✿ღღ、投融资等方面的政策✿ღღ。

　　经营的状况✿ღღ：一些物业是在经营期限内或在租赁期限内的✿ღღ，我们要对物业的经营状况进行了解✿ღღ，比如收入✿ღღ、经营的成本✿ღღ、利润星光大道朱之文周赛✿ღღ、承租户租期与租金等等✿ღღ。

　　方向正确✿ღღ：从大的层面来讲✿ღღ，看资产盘活是否有利于城市✿ღღ、地区的经济发展✿ღღ，是否能够对地方的产业转型✿ღღ、市场需求提供帮助✿ღღ。从小的方面来讲✿ღღ，是否有利于资产价值的提升和经营效益的提升✿ღღ。

　　路径正确✿ღღ：尤其像国有资产有红线✿ღღ，不能出现国有资产的流失和损失✿ღღ，要确保国有资产保值增值✿ღღ。在实施过程中✿ღღ，相关流程✿ღღ、决策都要依法合规✿ღღ，操作路径和流程要正确✿ღღ。

　　市场正确✿ღღ：要符合市场规律以及产业发展规律✿ღღ，规避一些市场风险✿ღღ。对产业客群✿ღღ、人流✿ღღ、政策等✿ღღ，甚至包括竞争对手✿ღღ，都要作出研判✿ღღ，针对同类竞品项目✿ღღ，是否有差异化的定位和发展✿ღღ，要做到心中有数✿ღღ。

　　可行性研究✿ღღ，要从政策用地以及规划上判断✿ღღ，是否能够进行升级改造或者资产盘活✿ღღ。比如从用地性质✿ღღ、土地规划✿ღღ、报批报建等✿ღღ，还有产业招商方面做可行性论证✿ღღ，然后做好财务测算凯发K8国际登录✿ღღ，把改造后潜在的价值和升值空间✿ღღ，做横向✿ღღ、纵向对比分析✿ღღ。对未来的经营收入✿ღღ、出租率✿ღღ、改造成本✿ღღ、改造期间造成的损失也要进行评估✿ღღ，做好论证分析✿ღღ。

　　然后对涉及经营风险以及后续可能涉及的法律风险进行论证和分析✿ღღ。比如现在有一些物业资产✿ღღ，在经营期范围内或承租期期限内✿ღღ，如果要做全面的升级改造✿ღღ，需要安排和处理现有的租户✿ღღ，这里面就涉及提前解约清退✿ღღ、补偿等措施✿ღღ。

　　二是功能定位以及产业定位✿ღღ，包括客群✿ღღ、目标客户和租金定价是不是和市场或我们的心理预期能够匹配✿ღღ；与周边的项目对比✿ღღ，在产业✿ღღ、定位✿ღღ、产品和租金上✿ღღ，我们的规划布局方面是否有一定的优势✿ღღ。上述研判可以采用 Swot工具做比较深度的分析凯发K8国际登录✿ღღ。

　　三是升级改造的现实性和前瞻性✿ღღ，物业资产升级改造不仅要考虑当前需求✿ღღ，还要有一定的前瞻性✿ღღ，要充分考虑未来消费需求和产业发展趋势✿ღღ。

　　四是通过设计与改造对物业资产进行初期的规划✿ღღ，确定盘活改造实施方案✿ღღ、策略凯发K8国际登录✿ღღ、计划和投融资等✿ღღ。

　　战略设计✿ღღ：打造资产盘活和管理的平台和抓手✿ღღ，统筹具有开发✿ღღ、盘活潜力的老旧园区✿ღღ、闲置土地和大宗物业✿ღღ；确定不同资产盘活的战略方向和定位✿ღღ，制定资产盘活方案和策略✿ღღ，完成内部投资决策程序✿ღღ。

　　团队搭建✿ღღ：明确资产盘活相应的实施主体✿ღღ，包括责任部门✿ღღ、责任人✿ღღ，组织搭建专业的团队✿ღღ，如投融资团队✿ღღ、开发团队✿ღღ、项目施工建设团队✿ღღ、运营团队✿ღღ、招商团队等等✿ღღ，确保各项工作能够快速跟进✿ღღ，团队要密切配合✿ღღ。

　　项目建设✿ღღ：根据项目的规模以及难易程度✿ღღ，依法依规按照项目建设的相应制度和流程推进✿ღღ，包括立项✿ღღ、投资✿ღღ、施工✿ღღ、竣工全周期的管理✿ღღ，项目建设过程中也要考虑到后续的项目评价✿ღღ、审计等问题✿ღღ。

　　项目管理在实施管理当中✿ღღ，对成本✿ღღ、进度✿ღღ、质量和安全这几个重要环节要严格管理星光大道朱之文周赛✿ღღ，建立和执行科学的项目管理和评估体系✿ღღ。

　　招租招商✿ღღ：可以根据项目实际情况实施招商先行✿ღღ。在招商过程中✿ღღ，要将客户进行分类✿ღღ，比如一类客户是500强企业✿ღღ、行业龙头企业✿ღღ，然后围绕这类企业进行精准定位招商✿ღღ；二类✿ღღ、三类客户是和产业规划星光大道朱之文周赛✿ღღ、项目定位相匹配的客户✿ღღ，制定和实施招商推广方案✿ღღ，拓宽线上✿ღღ、线下多元化招商渠道✿ღღ。

　　值得关注的是✿ღღ，现在国家一直在倡导数字经济凯发K8国际登录✿ღღ、5G技术✿ღღ、物联网✿ღღ、双碳低碳园区等✿ღღ，智慧运营也是一大趋势✿ღღ，存量资产运营管理方需要系统地搭建平台✿ღღ，为入驻企业提供一些增值服务✿ღღ，比如产业大数据的挖掘✿ღღ，产业上下游的相关数据分析和应用✿ღღ，以此促进园区和企业之间深度联系✿ღღ。

　　【峰会时间】✿ღღ：2025年4月24日—28日（2天峰会+3天项目实地考察）

　　【参会人员】✿ღღ：地方政府发改委✿ღღ、文旅局✿ღღ、卫健委✿ღღ、民政局等相关部门✿ღღ；开发商✿ღღ、建设单位✿ღღ、运营商✿ღღ、规划设计机构✿ღღ、养老✿ღღ、文旅康养产业及相关行业上下游产业链企业家✿ღღ、公司董事长✿ღღ、总经理等核心高层管理人员✿ღღ。

　　全联旅游业商会康养文旅产业分会副会长✿ღღ、北京壹方城旅游文化公司联合创始人✿ღღ、上海旗鉴董事合伙人凯发K8国际登录✿ღღ、海南嘉壹董事合伙人

　　北京和睦家康复医院副主任委员✿ღღ、联合国“世界医学与⼈类健康杰出贡献奖”获得者✿ღღ、新安贞医院筹备执⾏委员会主席

　　中铁文旅投资集团健康产业有限公司副总经理✿ღღ、中铁春台悦(成都)健康养老服务有限公司董事长✿ღღ、中铁春台汇康(成都)健康产业发展有限公司董事长

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　　科图设计创始人✿ღღ、总建筑师✿ღღ，《《医养结合设施规划设计标准》参编人✿ღღ、中国非公立医疗机构协会建筑规划专家✿ღღ、壹方城特色产业联盟康养产业专委会委员k8凯发凯发k8国际手机✿ღღ。凯发k8娱真人✿ღღ，AG凯发K8真人娱乐凯发APP✿ღღ，